Comprar una vivienda conlleva pagar distintos impuestos según se trate de una vivienda nueva o de segunda mano. En la Comunidad Valenciana existen además particularidades en los tipos impositivos y bonificaciones.
Vivienda nueva: IVA y AJD
Vivienda nueva (primera entrega del promotor) está sujeta al Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA), un tributo estatal. El IVA se paga al promotor en la escritura de compraventa y éste lo ingresa a Hacienda. El tipo general de IVA para viviendas nuevas es del 10% sobre el precio de compra. Por ejemplo, una vivienda nueva de 200.000 € tributa 20.000 € de IVA. Existe un tipo superreducido del 4% únicamente si la vivienda es de protección oficial de régimen especial o de promoción pública.
Además del IVA, la compra de vivienda nueva conlleva el impuesto autonómico de Actos Jurídicos Documentados (AJD) por la escritura notarial. En la Comunidad Valenciana el AJD general es del 1,5% sobre el valor escriturado. Sin embargo, cuando la vivienda se destina a vivienda habitual del comprador, la Generalitat Valenciana aplica un tipo reducido de solo 0,1% en la escritura de compraventa. Este descuento favorece a particulares que compran su residencia principal, reduciendo significativamente el coste del AJD (por ejemplo, para 200.000 € serían apenas 200 € en lugar de 3.000 €).
Vivienda de segunda mano: ITP (Transmisiones Patrimoniales)
La compra de una vivienda usada (segunda o ulterior entrega) no lleva IVA, sino que tributa por el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), modalidad de Transmisiones Onerosas, gestionado por la Comunidad Autónoma. En la Comunidad Valenciana, el ITP general para compraventa de inmuebles es del 10% del valor del inmueble. Por ejemplo, en una vivienda de segunda mano de 150.000 €, el ITP general sería 15.000 €. Si el valor del inmueble supera 1.000.000 €, el tipo aplicable sube al 11% sobre el total del valor.
A diferencia de la vivienda nueva, en las de segunda mano no se paga AJD por la escritura de compraventa (ya que el acto tributa por ITP, un impuesto alternativo). El comprador solo debe autoliquidar el ITP ante la Hacienda autonómica (mediante el modelo 600) en el plazo establecido, ingresando la cantidad correspondiente.
Nota: Si la adquisición conlleva un préstamo hipotecario, la escritura de hipoteca sí paga AJD; no obstante, por ley el sujeto pasivo de ese AJD es la entidad financiera (el banco), por lo que desde 2019 el comprador no asume el impuesto de la hipoteca.
Bonificaciones y tipos reducidos en la Comunidad Valenciana
La normativa valenciana contempla tipos reducidos de ITP para determinados colectivos y situaciones, principalmente con el objetivo de facilitar el acceso a la vivienda habitual:
- Jóvenes menores de 35 años (primera vivienda habitual): ITP reducido al 6% cuando el valor de la vivienda no excede de 180.000 €. Si el valor supera 180.000 €, se aplica un tipo del 8% por la parte que adquiere el joven. Estos beneficios requieren que sea la primera vivienda habitual y que el comprador no sobrepase ciertos límites de renta (base liquidable IRPF) fijados por la ley autonómica.
- Familias numerosas o monoparentales (vivienda habitual): ITP reducido al 3% para viviendas de hasta 180.000 €, y al 4% si exceden de 180.000 €. Debe tratarse de la vivienda habitual de la familia y se exigen límites de renta en función de la categoría de familia numerosa (general o especial).
- Personas con discapacidad (vivienda habitual): ITP reducido al 3% (≤180.000 €) o 4% (>180.000 €) para compradores con discapacidad física/sensorial ≥65% o intelectual ≥33%. En este caso no se exige límite de ingresos.
- Víctimas de violencia de género (vivienda habitual): ITP al 3% (≤180.000 €) o 4% (>180.000 €). También se establecen límites de renta para acceder a este beneficio.
- Viviendas de protección oficial (VPO): Si la vivienda de segunda mano está calificada como VPO de régimen especial, tributa con ITP 3% (valor ≤ 180.000 €) o 4% (>180.000 €), siempre que sea primera vivienda habitual del adquirente. Las VPO de régimen general (protección ordinaria) tributan al 6% (≤180.000 €) o 8% (>180.000 €), igualmente si van a ser vivienda habitual del comprador. Nota: En vivienda nueva de protección oficial, en lugar de ITP se aplica IVA reducido (generalmente 4% si es régimen especial), y el AJD tendría el tratamiento ya explicado (0,1% si es domicilio habitual).
Todos estos tipos son incompatibles entre sí para una misma operación: solo se puede aplicar una bonificación, la más favorable que corresponda. Si el comprador no cumple las condiciones (por ejemplo, deja de destinar la vivienda a domicilio habitual en el plazo legal o supera los límites de renta exigidos tras comprobación), debería abonar la diferencia hasta el tipo general.
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Fuente: Agencia Tributaria (Gobierno de España); Generalitat Valenciana (gva.es); Administración General del Estado (administracion.gob.es); Boletín Oficial del Estado (boe.es).
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