La exención por reinversión en vivienda habitual es un beneficio fiscal que permite no pagar IRPF por la ganancia obtenida al vender la vivienda habitual, siempre que ese dinero se reinvierta en la compra (o rehabilitación) de una nueva vivienda habitual dentro del plazo legal establecido.
Requisitos principales en 2025
Para aplicar la exención por reinversión en vivienda habitual en España (ejercicio fiscal 2025) se deben cumplir todos los requisitos siguientes:
- Vivienda habitual transmitida: la vivienda vendida tiene que ser la residencia habitual del contribuyente. Se considera vivienda habitual aquella en la que ha residido de forma continuada durante al menos 3 años. Además, debe ser la vivienda habitual en el momento de la venta o haber tenido tal consideración hasta cualquier día de los dos años anteriores a la transmisión.
- Reinversión en nueva vivienda habitual: el dinero obtenido de la venta (importe total de la transmisión) debe reinvertirse en la adquisición de la nueva vivienda habitual. Esto incluye la compra de vivienda nueva o usada, la autopromoción (construcción por cuenta propia) e incluso la rehabilitación de una vivienda, siempre que la nueva pase a ser la residencia habitual del contribuyente.
- Plazo de reinversión – 2 años: la reinversión del importe de la venta ha de realizarse en un plazo no superior a dos años. Este plazo de dos años incluye tanto las compras posteriores a la venta como las realizadas en los dos años anteriores a la misma (por ejemplo, si adquirió la nueva vivienda hasta 24 meses antes de vender la anterior, también se considera reinversión válida). En caso de autopromoción o construcción de la nueva casa, se exige además que las obras concluyan en un plazo máximo de 4 años desde el inicio de la inversión.
- Reinversión total o parcial: no es obligatorio destinar exactamente el mismo dinero de la venta a la nueva compra; lo importante es el valor de adquisición de la nueva vivienda. Se considera reinvertido todo el precio de la nueva vivienda habitual independientemente de si parte se financia con hipoteca u otro préstamo. Si la cantidad reinvertida equivale al importe total obtenido en la venta, la exención será completa (100% de la ganancia exenta). Si solo se reinvierte una parte, la exención será parcial, proporcional a lo efectivamente reinvertido.
- Importe neto tras hipoteca: si la vivienda vendida tenía una hipoteca pendiente, a efectos de reinversión se considera como importe obtenido la cantidad neta después de amortizar la deuda. Es decir, del precio de venta se resta el principal del préstamo pendiente. Esto significa que solo es necesario reinvertir el dinero efectivamente recibido tras cancelar la hipoteca para lograr la exención total de la ganancia.
- Comunicación en la declaración de la renta: si la reinversión no se realiza en el mismo año de la venta, en la declaración de IRPF del ejercicio en que se obtuvo la ganancia hay que informar la intención de reinvertir dentro del plazo legal. De este modo, Hacienda sabrá que aplazamos la tributación por estar acogidos a la exención. Si finalmente no se cumple la reinversión en tiempo y forma, habrá que presentar una liquidación complementaria pagando el impuesto de la ganancia no exenta más intereses de demora.
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Fuente: Agencia Tributaria (AEAT) https://www.agenciatributaria.es/; Boletín Oficial del Estado (BOE) https://www.boe.es/ .
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