La duración de un contrato de alquiler de vivienda es una de las dudas más frecuentes tanto para propietarios como para inquilinos. En España, la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) establece reglas claras sobre la duración mínima legal de los alquileres de vivienda habitual. Si te preguntas cuál es la duración mínima de un contrato de alquiler en España en 2025, en este artículo encontrarás la respuesta basada en la legislación vigente.
Duración mínima legal de un alquiler de vivienda habitual: lo que dice la ley.
La ley establece un mínimo legal de duración que ofrece protección al inquilino y estabilidad en el arrendamiento. En 2025, la duración mínima legal de un contrato de alquiler de vivienda habitual en España es:
- 5 años, si el arrendador es una persona física.
- 7 años, si el arrendador es una persona jurídica.
Esto significa que, aunque en el contrato inicial se firme un plazo más corto, el inquilino tiene derecho a permanecer en la vivienda hasta 5 años (o 7 años en caso de propietario empresa) si así lo desea.
IMPORTANTE: Este mínimo legal de duración aplica únicamente a los arrendamientos de vivienda habitual (la residencia permanente del inquilino). En otro tipo de alquileres –por ejemplo, alquiler de temporada o alquiler de un local comercial– no existe un plazo mínimo legal; en esos casos rige la libertad de pactos entre las partes.
¿Se puede firmar un contrato por menos tiempo? Libertad de pacto y prórroga obligatoria.
Sí, es perfectamente legal firmar un contrato por menos tiempo. De hecho, es común que muchos contratos de alquiler de vivienda se firmen por un año prorrogable.
Lo crucial es entender que ese plazo inicialmente pactado no es definitivo si es menor al mínimo legal: al cumplirse, entra en juego la prórroga obligatoria. La prórroga obligatoria es el derecho del inquilino a extender el contrato cada año hasta llegar a los 5 o 7 años mínimos que marca la ley. El propietario está obligado por ley a respetar estas prórrogas; no puede negarse a renovarlas anualmente hasta cumplir el mínimo.
En términos sencillos, pactar un año de alquiler en un contrato de vivienda habitual realmente significa que el inquilino, si quiere, podrá estar hasta cinco años (o siete) en la vivienda en total. El propietario solo podrá dar por terminado el contrato antes de alcanzarse ese mínimo en casos muy concretos (como la necesidad de vivienda propia).
Nota: Si en el contrato no se especifica una duración (o se indica de forma indefinida), la LAU aclara que se entenderá celebrado por 1 año en principio, aplicándose igualmente las prórrogas obligatorias hasta el mínimo legal.
¿Qué ocurre después de 5 o 7 años? La prórroga tácita hasta 3 años adicionales.
Ahora bien, muchos se preguntan: ¿qué pasa cuando ya se han cumplido esos 5 o 7 años mínimos? Llegado ese punto, si ambas partes desean continuar, el contrato puede seguir prorrogándose más allá del mínimo hasta un máximo de 3 años adicionales. Aquí es donde entra la figura de la prórroga tácita.
- Prórroga tácita: Si al llegar la fecha de vencimiento una vez cumplidos al menos los 5 años (o 7 años) ninguna de las partes notifica por escrito su voluntad de terminar el contrato, este se prorroga automáticamente anualmente, hasta un máximo de 3 años adicionales [5]. En otras palabras, el alquiler podría prolongarse hasta 8 años en total (si el propietario es persona física) o 10 años (si es persona jurídica) sumando las prórrogas tácitas.
En caso de no querer prorrogar el contrato, la ley exige un preaviso por parte de quien no quiera continuar:
- Si es el propietario quien desea no renovar tras el quinto (o séptimo) año, debe comunicarlo al inquilino con al menos 4 meses de antelación a la fecha de fin del contrato.
- Si es el inquilino quien no quiere seguir, debe avisar con al menos 2 meses de antelación antes de la misma fecha.
Es importante destacar que durante estas prórrogas se mantienen las mismas condiciones del contrato original. El alquiler solo puede actualizarse conforme a lo legal (según el índice correspondiente, IRAV o IPC). Pero no pueden cambiarse libremente las cláusulas ni la renta, salvo acuerdo entre las partes.
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Fuente: BOE-A-1994-26003 Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos. < https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-1994-26003 >
Nota legal: La información contenida en este artículo tiene carácter meramente informativo y general, basada en la legislación vigente en el momento de su redacción, y puede contener errores. No constituye asesoramiento jurídico ni sustituye la consulta con un profesional especializado.